Trước những thắc mắc của bạn đọc, Luật sư Dương Đức Trọng – Trưởng Văn phòng Luật sư TH Bảo Tín (Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng) đã có phần tư vấn trong bài viết “Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán đất” đăng trên Báo Hải Phòng.

📎 Xem bài viết gốc tại đây:
https://baohaiphong.vn/gia-tri-phap-ly-cua-vi-bang-trong-mua-ban-dat-533038.html

Bài viết đã phân tích rõ bản chất pháp lý của vi bằng, phạm vi giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch nhà đất và các rủi ro khi mua đất bằng vi bằng.

Vi bằng là gì theo quy định của pháp luật?

Theo quy định pháp luật hiện hành, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện hoặc hành vi có thật xảy ra trong thực tế theo yêu cầu của cá nhân hoặc tổ chức.

Vi bằng thường được lập để ghi nhận các sự kiện như:

• Việc giao nhận tiền giữa các bên

• Tình trạng nhà đất hoặc tài sản tại một thời điểm

• Hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

• Các sự kiện có thể trở thành chứng cứ khi xảy ra tranh chấp

Sau khi được lập, vi bằng phải đăng ký tại Sở Tư pháp. Khi đó, vi bằng có thể được sử dụng như một nguồn chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ việc tại Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, điều cần lưu ý là vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, chứ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu tài sản.

Vi bằng trong mua bán đất có giá trị pháp lý như thế nào?

Một nội dung quan trọng được Luật sư Dương Đức Trọng nhấn mạnh trong bài tư vấn trên Báo Hải Phòng là:

Vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thể thay thế hợp đồng công chứng.

Theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện bắt buộc.

Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản

Việc mua bán đất phải được thể hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản.

Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Phải đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai

Sau khi ký hợp đồng công chứng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Chỉ khi hoàn tất thủ tục đăng ký, quyền sử dụng đất mới được chuyển sang cho bên nhận chuyển nhượng.

Do đó, nếu các bên chỉ lập vi bằng ghi nhận việc mua bán đất, giao dịch này không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho người mua.

Vì sao nhiều người vẫn mua đất bằng vi bằng?

Thực tế cho thấy việc mua bán đất bằng vi bằng thường xuất phát từ các nguyên nhân sau:

• Đất chưa được cấp sổ đỏ

• Đất chưa đủ điều kiện tách thửa

• Đất đang nằm trong quy hoạch

• Nhà đất xây dựng chưa hoàn công

Do không đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, một số người lựa chọn lập vi bằng để ghi nhận việc giao dịch.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, đây là một giải pháp tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua.

Rủi ro pháp lý khi mua đất bằng vi bằng

Theo phân tích của Luật sư Dương Đức Trọng, người mua đất bằng vi bằng có thể gặp nhiều rủi ro nghiêm trọng.

Không thể sang tên quyền sử dụng đất

Vi bằng không phải là căn cứ để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

Điều này đồng nghĩa với việc người bán vẫn là chủ sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật.

Nguy cơ phát sinh tranh chấp

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, vi bằng chỉ chứng minh việc giao nhận tiền hoặc thỏa thuận giữa các bên, chứ không chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.

Người mua có thể gặp khó khăn khi bảo vệ quyền lợi của mình.

Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu

Nếu giao dịch mua bán đất không đáp ứng điều kiện pháp luật quy định, Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu.

Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên trên thực tế, việc đòi lại tiền không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Khi nào vi bằng có thể được sử dụng trong giao dịch đất đai?

Mặc dù không thể thay thế hợp đồng mua bán đất, vi bằng vẫn có thể được sử dụng hợp pháp trong một số trường hợp như:

• Ghi nhận việc đặt cọc mua bán nhà đất

• Ghi nhận việc giao nhận tiền

• Ghi nhận hiện trạng nhà đất tại thời điểm giao dịch

• Ghi nhận hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Trong các trường hợp này, vi bằng có thể trở thành nguồn chứng cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Khuyến nghị của luật sư khi mua bán nhà đất

Từ thực tiễn tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp đất đai, Luật sư Dương Đức Trọng khuyến nghị người dân cần thận trọng khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất

Trước khi mua đất cần kiểm tra:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Quy hoạch sử dụng đất

• Tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp

Thực hiện giao dịch tại tổ chức công chứng

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Đăng ký sang tên theo quy định

Sau khi ký hợp đồng công chứng, cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để đảm bảo quyền lợi của người mua.

FAQ – Câu hỏi thường gặp về vi bằng mua bán đất

Mua đất bằng vi bằng có hợp pháp không?

Việc lập vi bằng để ghi nhận giao dịch có thể được thực hiện, nhưng vi bằng không làm phát sinh quyền sử dụng đất và không thay thế hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Vi bằng có sang tên sổ đỏ được không?

Không. Vi bằng không phải là căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Vi bằng có giá trị pháp lý gì?

Vi bằng có giá trị ghi nhận sự kiện và có thể được sử dụng làm chứng cứ khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Có nên mua đất bằng vi bằng không?

Các chuyên gia pháp lý khuyến nghị không nên mua đất chỉ bằng vi bằng, vì giao dịch này không đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp cho người mua.

Văn phòng Luật sư TH Bảo Tín – Tư vấn pháp luật đất đai uy tín

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai và giải quyết tranh chấp bất động sản, Văn phòng Luật sư TH Bảo Tín cung cấp các dịch vụ pháp lý:

• Tư vấn pháp luật đất đai

• Kiểm tra pháp lý bất động sản

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng

• Giải quyết tranh chấp đất đai

• Tư vấn pháp luật doanh nghiệp

Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý an toàn, hiệu quả và đúng quy định pháp luật cho khách hàng.